柬埔寨土地问题分析

1、士地产权类型

束埔寨的土地产权分为 “硬卡” 和“软卡”两种。“硬卡” 是由柬埔寨中央政府基于土地法发放的，是由土地所在地省级地籍委员签发的正式不动产所有权文件，在法律上可获得强有力的保障。

硬卡上详细地记载了土地的编号、具体位置、GPS定位、面积、所有权信息、权属依据、抵押权等信息。而“软卡”是由東埔寨地方政府核发的，当地人通过村长或关系在地方政府进行备案就可以轻松取得软卡。软卡土地不能用于银行抵押货款，但软卡土地目前在柬埔寨占有很大的比例，特别是农业用地。软卡上只记载了占有人、大致位置、面积等信息，这也导致软卡经常存在产权纠纷、一地多卖的情況，银行普遍拒绝软卡的贷款。

2、买卖士地的限制

柬埔寨私有土地分为国家私有和个人私有，国家私有的士地可以依据相关子法令进行转让、出租或特许使用；个人私有的土地可以自由转让、赠予、交換或出租。那投资者购买的目标士地必须是私有性质的土地。

依据柬埔寨王国《土地法》，只有柬埔寨籍自然人或柬埔寨籍公司法人才有资格持有士地所有权。一个在柬埔寨注册的公司，其不低于51%的股份由柬埔寨籍自然人股东或柬埔寨籍法人股东持有，该公司法人才能依法被认定具有柬埔寨籍。因此，外国投资者要想取得柬埔寨土地的所有权，必须首先满足这一主体资格要求。实践中，外国投资者有的会采用“投资移民” 的方式申请取得柬埔寨国籍，然后再购买土地。

3、士地租赁和士地特许使用

除取得士地所有权外，投资者也可以通过租赁、特许权方式取得土地的开发使用权。土地租赁期限最长为50年，租赁期限15年以上为长期租赁，长期租赁士地协议可以在地籍委员会进行登记。特许土地年限最长为99年，但柬埔寨政府白2012年起已经暂停批准新的特许地。

土地租赁分为不定期租赁与定期租赁。

定期租赁分为短期附加续租选择权的租赁，以及15年以上的长期租赁。长期租赁必须在士地局进行登记，出租人违约时需要承担的风险较大，所以很多地主一般都把租赁期限控制在14年11月以下。尽管租来的士地只有14年11月的使用权，但建筑报建手续相对简单，同时柬埔褰对建筑密度、容积率、绿化率等规划指标都没有控制，在设计和施工方面也没有严格的要求，任由投资人在土地上按照各自的需求进行建设。

4、投资土地前期调查

无论是购买或租赁士地，建议投资者都要对目标土地进行周密的前期调查。调查内容包括土地所有权现状、土地所有权限制、所有权瑕疵、士地规划等内容，充分的前期调查可以最大程度上规避土地投资风险。

5、土地产权和士地所有权

如果投资人准备在软卡土地上开发房地产的话，那必须先将软卡转换成硬卡。申请将软卡转换为硬卡需要向地籍管理部门缴纳一定的费用，具体缴费标准按土地的具体位置确定，此种费用可由士地买卖双方协商承担。如果投资者购买的是硬卡土地，则需要按土地协议转让价格缴纳4%的不动产转让税，不动产转让税也是土地买卖双方自协商承担。

在土地交易过程中，定金、地价款支付方式都是由买卖双方自行协商确定的，柬埔寨法律对此并没有强制性规定。一般来说，购买者为了避免风险，建议直接购买硬产权士地，也就是说先让地主把软产权转成硬产权。

6、买主的身份

那意思是说，这块地是谁在卖？是地主还是中介？如果买方发现整个项目是卖方从其他方购买，并且还没有付清全款，那么就必须警惕。因为如果卖方延迟付款或没有定期偿清欠款，那么就可能会影响到我们自身的开发项目。如果买家从销售代理商或营销经纪人那里购买大量土地，则会存在很多问题，因为有些代理商或许会提供错误和不实信息。而且一旦问题出现，他们也不太可能出面承担责任，只会找借口说他们只是根据项目业主的介绍来推荐。

7、有效的许可证等文件

在购买土地之前，卖方必须向买方证明其项目的合法性。原则上，项目业主必须向有关当局提交所有的土地业务开发许可证，以便需要时向客户展示。目前，出售土地时需按照乡或区的法律要求获得许可。

根据经济和财政部的指示，建议买家需要查询或索取以下文件：
产权证上土地项目所有者的名称，产权证是否有效，由当局签发的土地开发许可证，不动产税申报表，买卖士地的合同细节。

8、基础设施的考察

需要考虑整个项目是位于国道还是私人道路附近，这些道路总长多少，是否便于交通和运输，是否有排水和电力系统、停车场、人行道，在项目中还有其他设施吗？比如公园、游泳池、市场、或度假村等。

心仪的土地和项目之间，需要互相比较成本、位置、潜力、项目周边的情况、开发程度、供水系统、电力系统、市场、学校和城镇等因素。同时，您需要知道并比较与想要购买的项目相近、有相似地点和价格的其他项目，那些相似项目目前的发展状況如何？在未来3-5年，预计会有什么发展。

9、士地基本信息及尽职调查报告

由于一些项目业主或房地产销售商不会向买家提供真实信息，所以买方在土地买卖前会比较难以评估和抉择。因此，在购买任何土地之前，千万不要忽视村长、住在项目附近的人、以及乡、区负责人的意见，询问他们有关项目信息以及项目业主的背景。通常他们能够给买家提供比业主或卖家更加准确的信息。

这时候也可以聘请第三方专业机构进行实地考察，勘察地势、周边环境、走访当地的政府也部门以及村民，甚至询问旁边地块的出售价格，出具一份尽职调查报告。

10、士地的价格

通常情况下，买家根据项目的地理位置和周边环境可以判断项目定价是否合理。而有些售价较高的项目，其地理位置和周围条件却并不理想。

因此，在决定购买土地之前，买家需先将其价格与其他项目价格进行比较，避免购买到价格与价值不匹配的土地。买柬埔寨土地，可参考工业园网站https://www.canadiasez.com/也会定期分享最新的地价信息。

付款方式，付款是一次付清还是分期，如果是分期付款，是否收取利息，付款方式很重要，特别是对投资者而言。大多数付款方案是买方向银行或项目业主分期付款，每月利率为1%或每年12%。但是，也存在其他付款方式：要求客户预先支付总款30%至50%的费用，余款可以24个月内无息支付。

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